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INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO

Plan de Ordenamiento

Territorial de Montevideo

II.3.1.2 USO Y OCUPACIÓN NO RESIDENCIAL

La caracterización de áreas de ocupación no residencial en el Suelo Urbano se basa, por un lado, en la conveniencia de mantener las actividades productivas y de servicio incorporadas al tejido urbano, siempre que cumplan con las condiciones requeridas de compatibilidad con otros usos, y por el otro, en la de potenciar el stock edilicio existente con buenas calidades arquitectónicas en las áreas de mayor centralidad y la promoción de nuevas inserciones en las áreas intermedias y de la periferia.

A partir de lo anterior, las áreas se definieron básicamente teniendo en cuenta el comportamiento del territorio en relación a las siguientes categorías de análisis:

Como resultado se delimitaron las siguientes áreas de uso, respecto a las cuales, en el apartado correspondiente, se detallan las directrices generales de actuación:

Las de uso predominantemente polifuncional se corresponden con las áreas de mayor prevalencia en la estructuración de la ciudad, que se refleja en la escala nacional y metropolitana de sus actividades, así como en la apropiación e identificación que de ellas hace la sociedad en su conjunto.

Las de uso mixto controlado son las áreas urbanas que corresponden a sectores de tejido fuertemente caracterizados por la presencia de estructuras edilicias no habitacionales de gran porte, como son, por ejemplo, ciertos establecimientos industriales o los hipermercados.

Se localizan dentro de ellas subzonas de uso predominantemente industrial, caracterizadas por presentar altas densidades de establecimientos y de empleos que requieren una solución particularizada que las transforme en generadoras de desarrollo industrial, convirtiendo los espacios microurbanos que conforman según los requerimientos de la ciudad y su preservación ambiental.

Las de uso mixto de nueva incorporación son las áreas localizadas principalmente en la periferia urbana donde se propone, como una de las bases para su estructuración, la incorporación de establecimientos e instalaciones de uso no residencial con la finalidad de lograr polos que dinamicen el área.

Las de uso mixto y de preservación natural son las áreas en que las actividades que en ellas se desarrollan contemplan el carácter de preservación del ecosistema con una ocupación del suelo de muy baja densidad.

Dentro del Suelo Suburbano o Potencialmente Urbanizable, se determinaron nuevas áreas de uso no residencial:

Las de parques de actividades son aquellas donde se trata de crear una interrelación adecuada entre actividades productivas y de servicios que favorezcan el desarrollo de ambas. Son áreas de uso compatible con toda clase de servicios de apoyo directo, indirecto o complementario de las actividades productivas instaladas.

A su vez, dentro de los parques de actividades se determinaron subzonas para la localización industrial de alto riesgo por contaminación ambiental, o de gran escala, que se irán habilitando gradualmente con la infraestructura, dispositivos y sistemas de control adecuados.

Las de uso preferente para depósitos de insumos, productos y contenedores, se determinaron contemplando principalmente la buena accesibilidad desde y hacia los centros de acopio y puntos de salida.

Las áreas de Suelo Rural son, a diferencia de las urbanas, de uso fundamentalmente no residencial. En efecto, si bien en dichas áreas el uso residencial existe, ello se verifica en una muy baja densidad y combinado con otros usos, fundamentalmente -aunque no exclusivamente- productivos.

Según dichos criterios de uso se distinguen, dentro del Suelo Rural, las siguientes áreas:

Las de uso agrícola, que están actualmente y/o que cuentan con un potencial destacado para la producción agropecuaria, fundamentalmente agrícola intensiva (horticultura, fruticultura, viticultura) y de cría de pequeños animales.

Si bien el uso principal de estas zonas es agropecuario puede coexistir con otros, siempre que se realicen con criterios que aseguren la compatibilidad -e incluso el fortalecimiento- del primero: agroturismo, agroindustrias que procesen productos de la zona.

Las áreas ecológicas significativas, que son las que se destacan por sus valores en términos de ecosistemas naturales o relativamente modificados, pero con un papel destacado desde el punto de vista ambiental. En términos generales, son áreas para las que se proponen usos restringidos a la investigación científica, la educación, la recreación y el turismo más o menos controlado.

Finalmente, las áreas de usos mixtos, son aquellas en las que se admite la instalación de actividades productivas y de servicios que, requiriendo extensiones de suelo importantes y siendo no compatibles con usos residenciales, sí pueden desarrollarse -con los debidos recaudos- de forma compatible con la producción agropecuaria.

CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

La localización de las actividades no residenciales en las distintas áreas de predominancia de uso, resultó de relacionar dos grupos de parámetros. Por un lado, los que aluden al tamaño de los establecimientos y al alcance territorial, y por el otro los que se refieren al grado y tipo de compatibilidad con otros usos:

a) parámetros de escala - escala de los establecimientos según su dinámica de intercambio y según su nivel de alcance (metropolitano, urbano, zonal o local); - escala edilicia de la actividad según sus características programáticas.

b) parámetros de compatibilidad con los usos predominantes

ESCALA EDILICIA DE LOS ESTABLECIMIENTOS Y ALCANCE DE LAS ACTIVIDADES

Al respecto se establecieron tres rangos de establecimientos según su nivel de alcance y según su tamaño o escala edilicia.

Los establecimientos de gran porte son aquellos cuyas actividades se desenvuelven a escala metropolitana o urbana y que requieren localizarse en grandes lotes -mayores de 3.000 m2-, previo estudio del impacto que producen en el entorno inmediato. Por tanto, se prioriza su localización sobre los estructuradores.

Los establecimientos de porte mediano tienen dinámicas de intercambio de nivel urbano o zonal y requieren para su localización en parcelas entre 600 y 3.000 m2, la consideración del tipo de actividad y la forma de implantación, a los efectos de prever eventuales interferencias con otras actividades en el territorio circundante. Se prioriza su localización sobre los estructuradores. Se exceptúan las actividades educativas (salvo las actividades educativas a nivel terciario), por implicar un riesgo para la población que accede. En estos casos se prioriza su localización dentro del tejido urbano de las distintas Áreas Caracterizadas, preferentemente sobre las vías secundarias.

Los establecimientos de pequeña escala cobijan actividades de alcance zonal o local y se implantan en parcelas menores de 600 m2. Se prioriza su localización en las centralidades zonales y locales , y/o sobre las vías principales de las distintas Áreas Caracterizadas.

COMPATIBILIDAD DE USOS

En relación a la clasificación de establecimientos anteriores, se establecen seis rangos en función del grado y tipo de compatibilidad de las distintas actividades con el entorno circundante:

Actividades contaminantes, cuya localización es incompatible con el tejido urbano debido al alto grado de contaminación ambiental que producen sus efluentes, ya sean hídricos, sonoros, olores, partículas, humos o gases, y que a pesar de las tecnologías aplicadas para disminuir sus efectos negativos requieren grandes zonas de expansión y/o aislamiento para que su control resulte efectivo.

Actividades molestas o agresivas, las que por su expansión y proyección en el entorno o por las características programáticas propias de su funcionamiento, desvalorizan y descalifican el tejido urbano, ya sea porque requieren zonas de expansión o porque al requerir un mínimo edificable para su funcionamiento, presentan vacíos urbanos significativos, usados -por ejemplo- para acopio de mercadería.

Actividades incompatibles por interferencias que producen en su entorno. Éstas resultan de las características propias del funcionamiento de los establecimientos cuyo alto grado de intercambio afecta al sistema vehicular y al tránsito en general, por lo que requieren necesariamente localizarse en áreas de gran conectividad a nivel nacional y en predios que permitan albergar una alta capacidad de maniobra vehicular.

Actividades incompatibles por la baja dinámica de intercambio con el entorno. Sólo requieren de vacíos urbanos para la expansión de sus actividades, por lo que repercuten negativamente en la calidad del espacio urbano circundante. Por lo mismo su localización demanda áreas especializadas y la definición de parámetros morfológicos que ordenen su implantación. Actividades que actualmente presentan molestias y agresiones, pero que pueden controlar su impacto urbano con la determinación de parámetros morfológicos y ambientales, y la aplicación de tecnologías adecuadas.

Actividades compatibles con la dinámica urbana. Son las de los establecimientos que con su actividad no descalifican ni el espacio público o el tejido residencial, ni el entorno urbano en general.

Para definir el mayor o menor grado de compatibilidad de las actividades arriba mencionadas se determinan diferentes tipos de parámetros:

PARÁMETROS AMBIENTALES

Los parámetros ambientales se definen en base a las molestias y agresiones que causan en el entorno y se establecen en forma de limitaciones a las emanaciones producidas en el propio establecimiento -emisión- y a lo recibido en el medio circundante -inmisión-.

Con respecto a efluentes líquidos existen normas y criterios adecuados para aplicarlos a las distintas actividades y a los distintos tipos de efluentes así como a los medios receptores disponibles. A efectos de mejorar el control y las posibilidades de aplicación de tecnologías apropiadas en conjunto, se recomienda que los establecimientos contaminantes por efluentes líquidos se localicen en los parques de actividades.

Con respecto a los residuos sólidos existe una normativa, cuya modificación se estudia actualmente. Si bien la gestión de los residuos sólidos industriales está en vías de desarrollo, se estima que, en general y para el tipo de industria de Montevideo, no es una limitante para la localización en virtud de los medios utilizados para el transporte. En cambio sí es exigible su tratamiento y disposición final, la cual normalmente no es en el lugar de la implantación.

Con respecto al ruido se considera que las ordenanzas vigentes definen parámetros aceptables y que no conviene variar el nivel de ruido según las distintas áreas de la ciudad. Por lo tanto sólo es necesario ejercer un control adecuado para resolver los posibles problemas. Se recomienda que las actividades de pequeña escala que son ruidosas por su funcionamiento se localicen en sectores de la ciudad de trama urbana más abierta, a fin de poder crear en su entorno barreras de aislamiento.

Con respecto a la contaminación del aire se aplica los criterios técnicos de la Environmental Protection Agency (E.P.A.) y de la Organización Mundial de la Salud (O.M.S.) en el marco de la normativa municipal vigente.

Los parámetros antes señalados son los más usuales y permiten resolver la mayoría de las situaciones corrientes.

Aquellos emprendimientos que de acuerdo a la ley vigente requieran un estudio de impacto ambiental, deben ser analizados en cada caso específico utilizando para aquellos parámetros sobre los cuales no existe norma nacional o departamental, los criterios internacionalmente reconocidos. S

erán especialmente atendidos:

a) para la contaminación del agua superficial y subterránea: carga orgánica, patógenos, nutrientes, sales, temperatura, metales pesados, pesticidas, compuestos orgánicos volátiles y lixiviados.

b) para la contaminación del aire atmosférico e interior: monóxido de carbono, óxidos de nitrógeno, smog, ozono, materia particulada, óxido de azufre, plomo, gases ácidos, dioxinas, furanos y radón.

c) para la contaminación atmosférica global: temperatura, anhídrido carbónico y cloroflurocarbonados.

d) para la contamianción del suelo: residuos sólidos, barros, fertilizantes, metales pesados y nutrientes.

e) contaminación sonora

f) radiación electromagnética

g) radiación ionizante

h) sustancias peligrosas

PARÁMETROS URBANOS

Los parámetros urbanos se definieron contemplando las interferencias que las distintas actividades producen en el entorno urbano.

Con respecto a la accesibilidad y conectividad, se partió de la conveniencia de que:

Con respecto al entorno inmediato se estimó conveniente:

PARÁMETROS TIPOMORFOLÓGICOS

En relación a los lotes, se consideraron los siguiente parámetros:

En cuanto a la superficie de los lotes, se determinaron superficies máximas y mínimas de parcela según el área de la ciudad que se considere, en base al criterio de lograr que la actividad correspondiente no produzca interferencias con el entorno urbano.

El Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), expresa el máximo porcentaje que se permite construir de la superficie total del predio.

La superficie edificable mínima permite asegurar que las actividades que se desarrollen puedan contar con las superficies adecuadas para su funcionamiento. De esta forma se busca regular aquellas actividades que suelen extenderse hacia el espacio público produciendo efectos no deseables.

La definición del máximo edificable, permite ordenar la localización de actividades que por sus requerimientos de grandes áreas, puedan producir impactos de entidad tanto a nivel urbano como micro urbano o en relación a los predios linderos.

Complementando la consideración de los parámetros anteriores, se plantea otro relativo a condicionantes urbanas de la implantación de las actividades: servidumbres y estacionamientos.

Independientemente del retiro, las servidumbres afectan al predio según la actividad habilitada, pero no lo hacen en forma genérica. Según las características de cada caso, las servidumbres de retiros serán frontales y/o laterales y tendrán que posibilitar la conformación de barreras de naturaleza ambiental o de imagen, hacia los linderos y el entorno. La exigencia de servidumbres se justifica en base a posibilitar que, mediante estos dispositivos, los establecimientos puedan ajustarse a los parámetros ambientales requeridos de manera complementaria con el grado de control tecnológico aplicado.

La cantidad de lugares o el área destinada a estacionamiento se determina en función de las distintas actividades, de la superficie construida.

Para las actividades que así lo requieren, se establecen áreas y horarios de carga y descarga, de maniobras y de estacionamiento de vehículos de carga.

Asimismo, y según las áreas de predominancia de uso, se establecen diferentes horarios de exclusión para carga y descarga de mercadería.

CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DE DENSIDADES DE SATURACIÓN DESEABLES

Conjuntamente con la determinación de los criterios de localización de las distintas actividades y establecimientos, en relación a las zonas de uso, se definirán distintos rangos de densidad de ocupación del suelo -alta, media y baja-, según la cantidad de establecimientos y la compatibilidad por rama de actividad así como la densidad de población y de personal ocupado.

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© autogestión vecinal (http://www.chasque.apc.org/guifont) Montevideo/URUGUAY

Edición Internet 1998: Guillermo Font


Guillermo Font - ELECTRICISTA

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